O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) voltou ao centro do debate jurídico após nova decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) que fixou entendimento vinculante sobre o momento da cobrança.
Segundo o julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.294.969, com repercussão geral reconhecida, o imposto só pode ser exigido após o registro do imóvel em cartório, quando há efetiva transferência da propriedade.

Com isso, prefeituras não podem mais cobrar o ITBI na assinatura do contrato de compra e venda, prática comum em várias cidades.
O ministro Luís Roberto Barroso, relator do caso, destacou que a propriedade imobiliária só se constitui com o registro — conforme prevê o artigo 1.245 do Código Civil.

“O simples compromisso de compra e venda não gera obrigação tributária, pois ainda não há transmissão da propriedade”, afirmou o ministro.

A decisão, de maio de 2022, teve efeitos amplos e obrigatórios para todos os tribunais do país. (stf.jus.br)

Entenda o que é o ITBI e como ele funciona

O ITBI é um imposto municipal, regulamentado pelo artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, cobrado quando há transferência onerosa de bens imóveis, como em compras, permutas ou cessões de direitos.
A alíquota varia conforme o município — em média, entre 2% e 3% sobre o valor venal do imóvel.

Contudo, situações como herança e doação não se enquadram nessa regra, pois são tributadas pelo ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual.
No caso de financiamentos, o ITBI incide apenas sobre a parcela efetivamente quitada antes do registro, e não sobre o valor total do contrato, segundo entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). (stj.jus.br)

O que o contribuinte pode — e não pode — pagar

Segundo o advogado tributarista Felipe Teixeira, professor de Direito Financeiro da FGV, o contribuinte deve observar três pontos principais antes de recolher o imposto:

1. Momento da cobrança: só ocorre após o registro do imóvel no cartório de imóveis.

2. Base de cálculo: deve ser o valor venal real da operação, e não uma estimativa arbitrária do município.

3. Cobranças indevidas: o pagamento antecipado antes da escritura definitiva é ilegal, e o contribuinte pode requerer restituição dos valores.

“Muitos municípios criaram portarias exigindo o ITBI na lavratura da escritura, mas a decisão do STF deixa claro que isso é inconstitucional”, explica Teixeira.

Em São Paulo, por exemplo, o Tribunal de Justiça (TJ-SP) já determinou a devolução do imposto a contribuintes que pagaram antes do registro. (tjsp.jus.br)

Como pedir restituição do ITBI pago indevidamente

Quem já pagou o imposto de forma antecipada pode solicitar restituição junto à prefeitura do município.
O pedido deve incluir:

• Comprovante de pagamento do ITBI;

• Cópia da matrícula do imóvel com data do registro;

• Documentos pessoais e comprovante de titularidade.

Cada prefeitura adota um procedimento próprio, mas o contribuinte pode recorrer à Justiça caso o município negue a devolução.
O prazo médio para solicitação é de cinco anos, conforme o artigo 168 do Código Tributário Nacional (CTN).

A Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) e entidades como a Associação Brasileira de Direito Tributário (ABDT) orientam que, em caso de recusa injustificada, o contribuinte busque juizado especial da fazenda pública com base na decisão do STF. (pgfn.gov.br)

Casos práticos e exceções previstas em lei

Há exceções em que o ITBI pode ser suspenso ou reduzido:

• Incorporação de imóveis ao capital social de empresas — isenta em muitos municípios, segundo o art. 156, §2º, I da Constituição;

• Permuta de imóveis — paga-se apenas sobre a diferença de valores;

• Transferência judicial — cobrança ocorre após sentença transitada em julgado.

Em heranças, o imposto devido é o ITCMD estadual, não o ITBI municipal. É comum a confusão entre ambos, o que leva a cobranças indevidas — especialmente quando o espólio envolve imóveis urbanos e rurais.

Segurança jurídica e transparência

A decisão do STF reforça a segurança jurídica nas transações imobiliárias e limita a autonomia dos municípios em criar obrigações não previstas em lei.
Para especialistas, o caso marca um avanço na proteção do contribuinte, que agora tem respaldo constitucional para questionar cobranças antecipadas.

“O contribuinte não pode ser tratado como financiador do Estado”, diz o tributarista Teixeira. “Pagar imposto antes de ter a propriedade registrada é contrariar o princípio da capacidade contributiva.”

A decisão também pressiona prefeituras a revisar legislações locais e reforça a importância de educação tributáriapara compradores e vendedores de imóveis.