Comprar um imóvel, pagar entrada, assinar documentos e descobrir depois que o verdadeiro proprietário nunca colocou o bem à venda. Esse é um dos cenários mais graves das fraudes imobiliárias que vêm sendo investigadas no Brasil. Conhecido popularmente como golpe da “matrícula falsa”, o esquema pode envolver certidões adulteradas, escrituras fraudulentas, procurações falsas, documentos pessoais clonados e assinaturas falsificadas para convencer o comprador de que o criminoso é realmente proprietário de uma casa, apartamento, lote ou fazenda.

O prejuízo pode chegar a centenas de milhares ou até milhões de reais. Em alguns casos, o comprador só percebe que foi vítima quando tenta registrar definitivamente o imóvel, solicita financiamento, recebe uma notificação do verdadeiro proprietário ou descobre que a matrícula apresentada durante a negociação não corresponde às informações mantidas oficialmente pelo Registro de Imóveis.

Especialistas em direito imobiliário e registros públicos alertam que receber pelo WhatsApp, e-mail ou diretamente do vendedor uma fotografia ou arquivo em PDF de uma matrícula não é suficiente para confirmar a propriedade. A conferência precisa ser realizada diretamente junto ao Registro de Imóveis responsável pela área onde o bem está localizado, preferencialmente com a emissão de uma certidão atualizada.

O presidente do Registro de Imóveis do Brasil em Minas Gerais, Flávio Augusto Costa, já destacou ao tratar desse tipo de fraude que a segurança da transação está justamente nas informações oficiais mantidas pelo Registro de Imóveis. É nesse banco de dados que o interessado consegue verificar quem aparece legalmente como proprietário e se existem penhoras, indisponibilidades, hipotecas, alienação fiduciária ou outros impedimentos.

O Tocantins já registrou situações que mostram como a fraude pode ser sofisticada. Um procedimento analisado pela Corregedoria da Justiça envolveu duas escrituras públicas de compra e venda lavradas em julho de 2022. O homem apresentado nas negociações como vendedor, Valdeci Trabuco, posteriormente afirmou que não havia vendido os imóveis e informou que seus documentos pessoais teriam sido falsificados.

Os imóveis envolvidos eram áreas rurais localizadas em Palmas, com aproximadamente 150 e 158 hectares, relacionadas às matrículas 148.102 e 147.953. Nas escrituras questionadas, foi declarado valor de R$ 100 mil para cada negócio.

A apuração constatou ainda problemas em documentos utilizados para dar aparência de legalidade às transações. Certidões de inteiro teor apresentaram indícios de adulteração, incluindo divergência de datas, selos e códigos utilizados para validação. O verdadeiro proprietário buscou as autoridades, houve registro de ocorrência e comunicação ao Registro de Imóveis de Palmas.

O caso mostra um detalhe fundamental: nem sempre o criminoso consegue falsificar diretamente a base oficial da matrícula. Muitas vezes, ele cria uma certidão falsa a partir de um documento verdadeiro ou modifica dados para apresentar ao comprador. Para quem está negociando, visualmente o documento pode parecer legítimo.

Outro caso ocorreu em Araguatins, no Bico do Papagaio. Em maio de 2025, um homem de 53 anos investigado por golpes relacionados à negociação de imóveis foi preso preventivamente. Conforme informações divulgadas a partir das investigações da Polícia Civil do Tocantins, ele já havia sido indiciado sete vezes em casos relacionados à venda fraudulenta de lotes.

A investigação apontou que assinaturas de proprietários legítimos teriam sido falsificadas e os terrenos negociados como se pertencessem ao investigado. O delegado Gilmar Silva de Oliveira explicou à época que o suspeito teria falsificado assinaturas dos verdadeiros proprietários e vendido os lotes como se fosse o dono.

Os sete indiciamentos, no entanto, não podem ser apresentados automaticamente como sete casos definitivamente resolvidos. Prisão, investigação e indiciamento são etapas diferentes de uma condenação definitiva e do ressarcimento da vítima. Nas informações públicas disponíveis sobre aquele episódio, não havia confirmação de que todas as vítimas já haviam recuperado integralmente os valores.

Fora do Tocantins, casos recentes mostram que imóveis de alto padrão também estão na mira. Em Ribeirão Preto, no interior de São Paulo, uma proprietária descobriu em 2026 uma movimentação envolvendo um apartamento avaliado em aproximadamente R$ 1,8 milhão. O imóvel teria sido transferido irregularmente e posteriormente apresentado como garantia em uma operação financeira de aproximadamente R$ 1,4 milhão.

A proprietária afirmou que jamais havia realizado a venda e que assinaturas atribuídas a ela e ao marido eram falsas. O caso levou a medidas policiais e judiciais para impedir novas movimentações sobre o imóvel e apurar os responsáveis.

Há também exemplos em que a vítima conseguiu obter reparação judicial. No Ceará, um processo envolvendo a utilização de escritura pública falsa na negociação de um terreno terminou com condenação relacionada aos prejuízos causados à vítima. A Justiça fixou indenização de R$ 20 mil por danos morais, além da reparação dos danos materiais, cujo valor deveria ser apurado.

A dimensão nacional do problema é mais difícil de calcular porque as estatísticas oficiais de segurança pública não possuem uma categoria isolada chamada “golpe da matrícula falsa”. Dependendo de como a fraude é praticada, a ocorrência pode ser registrada como estelionato, falsificação de documento público ou particular, falsidade ideológica, uso de documento falso ou uma combinação desses crimes.

Por essa razão, não existe atualmente um número nacional confiável que permita dizer quantos golpes especificamente envolvendo matrículas de imóveis foram “resolvidos” e quantos permanecem sem solução.

O dado mais amplo ajuda, porém, a mostrar o tamanho do desafio. O Anuário Brasileiro de Segurança Pública 2026 registrou cerca de 2,26 milhões de ocorrências de estelionato no Brasil durante 2025. No mesmo levantamento aparecem aproximadamente 63,7 mil processos criminais relacionados a estelionato e pouco mais de 4,8 mil pessoas presas pelo crime.

Esses números não significam que somente 63,7 mil dos 2,26 milhões de golpes tenham sido solucionados. Ocorrência policial, inquérito, processo judicial e condenação são etapas diferentes e podem ocorrer em anos distintos. O comparativo, entretanto, demonstra a enorme diferença entre o volume de registros de fraude e o número de casos que chegam ao sistema criminal na forma de processos.

Para o comprador, a principal defesa começa antes de qualquer pagamento. Especialistas recomendam solicitar uma certidão de matrícula atualizada diretamente ao Registro de Imóveis, confirmar a identidade do proprietário, verificar se os dados apresentados pelo vendedor coincidem com os documentos oficiais e desconfiar de negociações feitas com pressa ou valores muito abaixo dos praticados no mercado.

Quando houver corretor de imóveis, também é necessário verificar se o profissional possui inscrição regular no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, o Creci. A existência de um corretor, entretanto, não elimina a necessidade de o próprio comprador conferir a documentação.

No caso de procuração, o cuidado precisa ser redobrado. É importante confirmar diretamente no cartório responsável se o documento realmente existe, se permanece válido e se concede poderes específicos para vender aquele imóvel. Uma cópia apresentada pelo próprio negociador não deve ser a única fonte de confirmação.

Antes da transferência de valores elevados, o comprador também pode procurar um advogado especializado em direito imobiliário para analisar a cadeia documental do imóvel. O custo da análise preventiva tende a ser pequeno diante do risco de perder uma casa ou uma quantia acumulada durante anos.

Outro alerta é para pagamentos antecipados. Criminosos podem exigir um “sinal” para supostamente retirar o imóvel do mercado e pressionar o interessado dizendo que existem outros compradores. A urgência artificial é uma característica comum em diversos tipos de estelionato.

Se o golpe já aconteceu, a orientação é reunir imediatamente todos os documentos, comprovantes de Pix, TED ou transferências bancárias, contratos, conversas de WhatsApp, anúncios, fotografias, números telefônicos, nomes utilizados pelos envolvidos e cópias dos documentos apresentados.

A vítima deve procurar a Polícia Civil e registrar boletim de ocorrência, informando que houve possível fraude imobiliária e falsificação documental. Quanto mais rapidamente isso ocorrer, maior é a possibilidade de identificação de contas bancárias, preservação de provas digitais e adoção de medidas para tentar impedir que o dinheiro continue sendo movimentado.

Também é fundamental comunicar imediatamente o Registro de Imóveis responsável pela matrícula. Dependendo da situação, pode ser necessário ingressar na Justiça para solicitar bloqueio da matrícula ou impedir uma nova transferência enquanto a fraude é investigada.

Quando o pagamento tiver acabado de ser realizado por Pix, a instituição financeira deve ser comunicada imediatamente. Em situações enquadradas nas regras do sistema financeiro, pode ser solicitado o acionamento do Mecanismo Especial de Devolução, embora a recuperação do dinheiro não seja automática e dependa da existência de recursos disponíveis e da análise do caso.

Se houver participação ou falha de corretor, imobiliária, instituição financeira, tabelionato ou outro prestador de serviço, a responsabilidade de cada envolvido deverá ser analisada individualmente. Dependendo das circunstâncias, além da investigação criminal, a vítima pode buscar judicialmente a anulação dos atos fraudulentos e a reparação dos prejuízos materiais e morais.

O golpe deixa uma mensagem simples para quem pretende comprar um imóvel no Tocantins ou em qualquer parte do Brasil: não basta olhar a matrícula; é preciso confirmar a matrícula na fonte oficial. Quando uma negociação envolve o patrimônio de uma vida inteira, alguns minutos de conferência podem representar a diferença entre realizar o sonho da casa própria e entrar em uma batalha policial e judicial para tentar recuperar uma fortuna.