Embora as relações no meio rural sejam marcadas pela informalidade e confiança, os negócios firmados entre produtores normalmente envolvem valores vultosos, milionários, e qualquer deslize no fechamento de um contrato pode acarretar consequências danosas para uma das partes.
É comum, na rotina do advogado, receber clientes com contratos mal ajustados, cujas ambiguidades, ou até mesmo a malícia de uma das partes, geram estresse desnecessário. O que seria um bom negócio, seja ele de compra e venda, arrendamento ou parceria, acaba por originar transtornos custosos e resolvidos em longas batalhas judiciais.
Os contratos rurais normalmente envolvem pagamentos parcelados, anuais, e, naturalmente, manter uma boa relação entre os produtores é fundamental. Por isso, tudo deve ser esclarecido e ajustado desde o início. A participação de profissionais especializados garante que os interesses dos envolvidos sejam efetivamente resguardados, evitando surpresas indesejáveis.
São muitas as possibilidades de ajuste, como: critério de fixação do preço (ad corpus ou ad mensuram), imposição de cláusula resolutiva expressa, multas por descumprimento, modo como ocorrerá a transferência da posse, travas de preço das parcelas, foro competente para eventual discussão judicial, incidência da exceção do contrato não cumprido, responsabilidades e manutenção de licenças ambientais, entre outras.
Assim, um trabalho minucioso é necessário para garantir a proteção tanto na compra e venda quanto ao parceiro, arrendatário ou comodatário envolvido. Em julgados recentes, o Tribunal de Justiça do Tocantins destacou o caráter cogente das normas previstas no Estatuto da Terra, ressaltando que cláusulas contratuais que afastem ou limitem a aplicação das normas agrárias não são válidas, prevalecendo sempre a proteção legal, especialmente no tocante à renovação automática e ao direito de preferência.
Além disso, questões ambientais têm impacto direto no negócio jurídico firmado. A legislação brasileira, especialmente o Código Florestal (Lei nº 12.651/2012), obriga proprietários e produtores a respeitar reservas legais e áreas de preservação permanente (APPs). As partes também devem providenciar as devidas licenças ambientais. E a responsabilidade ambiental possui natureza propter rem, ou seja, acompanha a coisa: o Estado pode exigir a reparação de quem está no imóvel, independentemente de ter sido o autor da degradação ambiental.
Portanto, a simplicidade da vida no campo não se traduz na hora de fechar um bom negócio. Muitos ainda deixam a elaboração a cargo de pessoas sem qualificação, utilizando-se de modelos genéricos da internet. Em tempos de modernização do agronegócio, economizar nesse aspecto pode significar custos muito maiores no futuro. Investir na elaboração e na crítica dos contratos agrários é irrisório diante dos valores normalmente envolvidos.
Dr. Marcel Chaves Alvim
Advogado Associado da Fraz Advocacia desde 2022.
Regularmente inscrito nos quadros da Ordem dos Advogados do Brasil desde 2017. Especialista em Direito Agrário e Agronegócio pela FMP/RS, possui ampla experiência na atuação preventiva e contenciosa, principalmente em questões complexas no âmbito do Direito Civil. Concluinte da 58ª turma de Treinamento em Competências Interpessoais da Dale Carnegie Course.
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